月別: 5月 2017

モデルケース ③ 家 賃 補 助 が あ る が 住 宅 購 入 は 襲 か ?

Q.いま会社から家賃補助を毎月3万円もらっています。ただ、子どもが小学校にあが る前に戸建ての購入も検討しています。このまま家賃補助を受けながら賃貸住まい がいいのか、戸建てを購入したほうがいいのか悩んでいます。

 

A.古川さんのように、家賃補助の手当を放棄してまで住宅を買ったらいいのか悩 んでいる方は多いようです。シミュレ ーション を交えながら回答しましょう[図613] 。 まず賃貸のケlスを考えます。古川さんの現 在の家賃は叩万円 (2 年更新、更新料1カ月分の 家賃)。これを侃歳になるまで初年間計上する と、家賃補助を差し引いた実質の支出合計は2 886万円です。ちなみに、この間の家賃補助 は手取りで864万円。確かに大きい金額です。 -つ注意したいのは、家賃補助3万円をω 歳 まで単純に累計すると、 1080万円になるの ですが、古川さんの場合、補助が所得扱いにな っているため税金がかかります。したがって、ここでは所得税、住民税が差し引かれた。手取り。ベ lスで計算する必要があります。課税さ れているかどうか悩んだら、給与明細を見て確 認しましょう。 一方、購入のケlスを検討してみます。現在 住んでいる住宅と同等の条件の物件を探すと物 件価格は2800万円(諸費用は200万円) 程度かかります。仮に自己資金500万円とし、 2500万円の住宅ロ lンを組んだとしましょ う。全期間固定金利2・5%、期間初年とする と、月返済額は9万8780円になります。繰 り上げ返済をまったく行わないとして、総返済 額は約3556万円です。その他固定資産税や 修繕費なども合計すると、住宅ロ lンを完済す る侃歳までの初年間で約4656万円かかる計 算です。賃貸のケlスとの差は、 1770万円になりました(不動産価格や家賃の変動は考慮せず)。 つまり、賃貸を継続した場合、退職後にこの金額の範囲内で新しい物件を購入できれば、 結果的に φ安上がりeだったといえます。このころ、購入物件はすでに築初年以上経過し ていますから、建物の価値はほぼゼロに等しいでしょう。「資産価値」に着目した場合、 1770万円で、この時点での購入物件と同等以上の物件を買える可能性は十分にあるで し’ょ、っ。 現時点で購入するのであれば、やはりいかに割安に住宅を買うかがポイントになります。 みすみす家賃補助を手放すわけですから、通常以上に価格に敏感にならなければモッタイ ナイのです。 もちろん賃貸か購入か検討するには、金銭的な面のみならず、移動のしやすさや、持ち 家を持つ安心感、教育や生活環境など比較する点はたくさんあります。総合的に判断して ください。古川さんの場合、転勤も考えられるし、老後は夫婦二人で暮らせる家で十分と の考え方から、当面は賃貸暮らしをすることになりました。 ただし、家賃補助といった手当は、勤務先の今後の業績によって金額や支給要件が改正 されてしまう可能性もあるので過度な期待は禁物です。

モデルケース② 5独身男性は住宅を買うべきかっ・

Q.今年初歳になります。独身で、今のところ結婚の予定はありません。家賃を支払っ ていくのももったいないので、そろそろマンションの購入を考え始めました。どん なことに注意して購入したらよいでしょうか。

A.男性にしろ、女性にしろ、独身の方は羽歳前後に本格的に住宅購入を検討する人 が多くなります。木村さんもその 一人。却歳を過ぎると40歳までの年数が却年を切 ってく ることか ら、住宅ローンを組むことが困難に感じてくるためです。 木村さんの年収は850万円、貯蓄は1800万円あるそうです。買えるか買えないかでいえば、木村さんの資金力なら十分に買えるマンションはあるでしょう。問題は資金計 画ではなく、むしろ人生計画、ライフプランのほうにあります。 今は結婚の予定はないとのことですが、。予定は未定。。実際、木村さんのように独身時 代にマンションを購入し、その後結婚して、あらためて家族で住む住宅を購入する際に頭 を悩ます相談は珍しくありません。 ただし、「独身者は結婚するかもしれないので、マンションを買ってはいけない」とい うことではありません。ライフプランの変更の可能性を踏まえた物件選びが大事というこ とです。 木村さんも、ないといいながらも結婚をまったく考えていないわけではないようです。 なぜなら「結婚したら、貸せばいいと思っています」と言っていますから。どうやら、物 件を紹介している不動産業者からの受け売りのようですが、本当に他人に貸してメリット がある物件なのか検証が必要です。 木村さんが今検討している新築マンションは専有面積回平米で物件価格は4000万円。 仮にこの物件を賃貸に出したら家賃はいくらになりそうか調べてみると、月日万円が相場 でした。利回りは(13万×12カ月)÷4000万× 100=3・9%。いかがでしょうか?これでは、住宅ロlンの返済分、管理費・修繕積立金、固定資産税、空室リスクま で老撮するととても手を出せる物件ではありません。他人に貸すなら新築でも利回りは5 %欲しいところです。5%を上回れば、住宅ロ lンの返請を受け取る家賃で払うことがで きます。頭金をしっかり入れ、金利も低くできれば諸費用も払えるでしょう。 どうしても、この物件にこだわりがあり、家賃が月日万円しか取れないなら利回りが5 %になる水準である3120万円 (13万×12÷0.05)をメドに値引き交渉してみましょう。ここまでの値引きはなかなか難しそうですが。 独身だからといって中途半端な物件を買ってしまうと、結婚したら買い換える、もしく は他人に貸す可能性が高くなります。その可能性を考えると、最初から広い住宅を購入す る手もありますが、どうしても物件価格は高くなりますし、やっぱり結婚をしないことも。 なかなか難しいところです。 独身者は子どもがいない分、住宅を買いやすい。ところが、家族を持っている人に比べ ライフプランが変わる可能性が高く、しかもその方向性の変化も大きくなりがちです。住 宅を買うならどちらに転んでも大丈夫な買い方をすることが望ましいでしょう。そのため には、住み替えの邪魔にならないように、他人に貸してもよし、売ってもよしとなるよう割安に購入しておきたいところです。木村さんは現在検討しているマンションをやめて、 より割安に買える物件を探すことにしました。

 

モデルケース ①3教育費のピークを乗り切れる住宅口lンを組む

Q.4歳と2歳の子どもがいます。戸建て住宅の購入を決め、いよいよ住宅口ーン選び に入りました。どのようなことに注意して口iンを組んだらいいでしょうか?

 

A.住宅口 ーンの総返済額を極力抑えるには、 3つの数字を小さくすることがポイン トです。「借入金額」「金利」「返済期間」です。 借入金額については、すでに物件が決定しているということなので、自己資金をいくら 出して、いくら借りるのかという問題になります。自己資金についてはあるだけ投入すれ ばいいというものではありません。 妻が長男の出産を機に仕事を辞めていることや、これから子どもの幼稚園の教育費がか かることを想定すると、貯蓄ペ ースが鈍っている今のタイミングで、あまり大きな金額を 投入するのは賢明ではありません。今後の資金繰りを老虐して手元に300万円ほど残す こととして、 400万円を充当する程度にしましょう。物件価格は2900万円ですから、 諸費用などを考えて2700万円を借り入れることになりました。 金利は、業者に勧められているローンだけではなく、幅広い金融機関から選びたいとこ ろです。吉田さんは、今後の金利変動によってローンの返済額が変わることを極力避けた い意向が強いので、今回はネット銀行の全期間固定金利型の住宅ローンを検討することと しました。全期間固定金利で2・5%のローンを選択しました。 最後に返済期間を決定しなくてはなりません。返済期聞は1年でも短くが基本です。夫は現在お歳なので、現在の会社の定年年齢であるω歳までに完済しようとすればお年以内 で組む必要があります。 ではここで、返済期間をお年で組んだ場合のキャッシュフロー表を見てみましょう。夫が訂歳、長男が高校入学の年から家計が赤字に転落。その後、じわりじわり貯 蓄額を取り崩し、夫日歳のときについに貯蓄が底を突いてしまいます。 借入期間を短くすることは、総返済額を落とす効果が期待できるものの、同時に毎回の 返済額がアップすることも意味します。無理して短くしすぎてしまうと、当面は順調に返 済できても、子どもの教育費がピークを迎えるころ、そのしわ寄せがやってきます。家計 が破綻してしまっては本末転倒です。住宅ローンを組むにはライフプランを長期的に見通 すことが欠かせません。特に、教育費のピークをいかに乗り切るかがとても重要です。 実はこのキャッシュフロー表は住宅ローンの借入期間をお年 から初年に延ばしただけで、後の収入や支出の条件は何も変えていません。これだけで破 綻は回避できました。総返済額は約207万円増えているのですが、より安定的に貯蓄が 推移しているのがよく分かります。返済期間お年の年間返済額は約145万円。年収との 比率で見ると約24%、妻のパート収入を見込んでも20%を下回りません。返済期間初年では年間返済額は約128万円で年収との比率は約担%。妻のパ lト収入を入れれば却%を 下回る水準であることにも注目です。 もう一つの方法として頭金を100万1200万円減らしてより多くの貯蓄を手元に残 し、返済期聞をお年にする手もありますが、これほどの余裕は出てきません。返請期間を 初年と長めに取って、繰り上げ返済は子どもが独立した後にしていきましょう。貯蓄の安 定感は、同時に気持ちの安定感にもつながります。ハラハラドキドキするようなロ 1ンを 組んではいけません。 このように、住宅ローンを組む際には、当面の収入と支出のバランスで考えるのではな く、長い人生の中で最も支出が膨らむ時期l!教育費のピiクを上手に乗り切れるかが非常に重要なのです。

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